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Los expertos sitúan en 150.000 el número óptimo de viviendas nuevas al año para que el mercado se mantenga sano

Esta cifra está basada en las hipótesis de evolución de la población española de un estudio del Banco de España en 2015

Reportaje

Los promotores inmobiliarios estiman que la producción de viviendas de nueva construcción a medio y largo plazo debería ser de alrededor de 150.000 inmuebles anuales. Es la cifra que consideran óptima para que el mercado se mantenga sano y no vuelva a caer en los excesos y problemas de un pasado no tan lejano. 

Según explica Daniel Cuervo, director gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), para llegar a esos datos "se partió de un estudio que hizo el Banco de España en el año 2015, donde se planteaban varias hipótesis basadas en la evolución de la población. Se tenían en cuenta informes del Instituto Nacional de Estadística (INE), de la EPA, la edad de la población y las necesidades de hogar que se van teniendo cuando se traspasa una edad determinada y, además, los flujos migratorios, que igualmente tienen su impacto en la creación de hogares".

Ese informe del Banco de España presentaba cuatro escenarios distintos en los que la necesidad de nuevas viviendas oscilaba entre 230.000 y 50.000 al año. Tomando en cuenta la evolución del mercado y el stock disponible, "defendimos que había una demanda sostenible de entre 120.000 y 150.000 de creación de hogares nuevos" explica Cuervo.

Según los últimos datos del INE, en 2017 el número medio de hogares en España aumentó en 66.700 hasta alcanzar los 18.472.800, lo que supuso un incremento del 0,4% respecto al año anterior. El instituto prevé que en el año 2021 se crearán 250.000 hogares más, con una media de entre 61.000 y 65.000 anuales.

El impacto de las viviendas en stock

La estimación que hacen los promotores de construir 150.000 casas anualmente estaría pensada para un espacio de tiempo de entre cinco y siete años. Sin embargo, estas cifras óptimas deben tomar en cuenta los inmuebles que aún permanecen en stock que, según datos del Ministerio de Fomento, se elevaron a 491.000 inmuebles a finales de 2016 y 340.000 según la tasadora Tinsa.

Según Cuervo, "el stock se va reduciendo cada vez más, pero hay una parte que se encuentra en zonas, donde, si no cambia mucho la actividad económica, esas viviendas son invendibles". Se trataría de áreas o poblaciones en las que no se registra ningún interés por vivir. "Hablaríamos de unas 60.000 u 80.000 viviendas de esas 340.000; no las demanda nadie y no tienen salida en el medio o largo plazo", sostiene.

En opinión de Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa, que sí comparte la idea de que la demanda de viviendas aumentará en los próximos años, "es importante tener en cuenta que siempre ha de haber un stock técnico, es decir, un determinado volumen de viviendas vacantes en oferta para que el mercado funcione correctamente, sin fricciones de precio. Esa cartera disponible debería estar entre un 5% y un 10% del parque de obra nueva. Dichos excedentes permanecen en oferta durante un tiempo razonable y evitan la elevación especulativa de precios".

Una producción en constante crecimiento

Según datos del Ministerio de Fomento, los visados autorizados de obra nueva encadenan cuatro años continuados de subidas. El año pasado se cerró con 80.786 unidades, un 28,9 más que en 2016. Ese año se alcanzaron las 64.038 unidades, lo que supuso un incremento del 28,9% respecto al año anterior. En 2015, los visados concedidos fueron 49.695, un 42% más; en 2014, año de inicio de la recuperación inmobiliaria, se registraron 34.873 unidades, cantidad muy similar a la de 2013, con 34.288 visados de obra nueva. Son cifras muy por debajo de las registradas en los años del boom inmobiliario cuando se llegaron a alcanzar los 865.561 visados (en el año 2006).

Por otra parte, según la Estadística Registral Inmobiliaria, en 2017 se realizaron 464.233 operaciones, de las cuales, el 82,60% corresponde a inmuebles de segunda mano y el 17,40%, a pisos nuevos. En 2016, la tónica fue prácticamente la misma, con 403.743 compraventas, de las que el 82,02% fue sobre viviendas usadas y el 17,98, nuevas.

Tres años antes, en 2013, las operaciones estuvieron más equilibradas, pues de las 329.146 transacciones, el 53,75% fue sobre viviendas de segunda mano y el 46,25% sobre nuevas. 

Atraer a los jóvenes

Según Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa, los movimientos del mercado "dependerán de los jóvenes, que son quienes crearán los hogares en el futuro. Y además de que este grupo disminuye a pasos agigantados como consecuencia del envejecimiento de la población, su capacidad de compra de una vivienda es muy limitada por sus condiciones salariales y laborales. Así que las cifras dependerán de que seamos capaces también de construir viviendas asequibles para los futuros compradores".

En este sentido, Daniel Cuervo comparte que ese es el gran reto inmobiliario: "Lograr que los jóvenes accedan a su primera vivienda, donde la Administración también tendrá mucho que decir. Ese mercado es el de los clientes de entre 20 y 40 años, que son los que se compran la primera casa y garantizan la creación de nuevos hogares. Para tener continuidad como sector se tiene que facilitar ese acceso. Se trata de un mercado mucho más amplio que el de reposición. Son entre cinco y siete millones de personas en edad de emancipación".

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