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Los principales indicadores del mercado residencial confirman la recuperación del sector

El ladrillo registrará este año un encarecimiento del 4,6%, cifra anual récord desde el año 2007 

Reportaje

Según publica el diario Expansión en un interesante reportaje sobre el sector, este año se realizarán 445.000 operaciones de compra-venta de viviendas, un 26% más que en 2015. Según todas las previsiones, en 2017, el avance será de un 12% adicional, hasta franquear las 500.000 operaciones, cerca ya de la velocidad de crucero, que se situaría entre 550.000 y 600.000. Sin el recalentamiento de la burbuja de hace diez años y sin la pujanza demográfica de antaño, la vivienda ha vuelto a niveles más o menos normales, aunque aún no se puede decir que la crisis se haya quedado atrás del todo. “La tendencia de 2017 es claramente alcista, pero atenuada”, apunta Julián Cabanillas, CEO de Servihabitat. 

Entre los motores de la recuperación destacan la mayor concesión de crédito hipotecario, la mejora de la estabilidad laboral y el incremento del interés de los inversores, que ven la vivienda como valor refugio frente a otro tipo de activos. 

El resto de los indicadores del sector seguirán mejorando de forma notable el año que viene. Por ejemplo, el stock de pisos nuevos sin vender caerá hasta 315.000, la cifra más baja desde 2006, antes del estallido de la burbuja residencial. Además, la ratio de años de salario necesarios para pagar el piso se situará en seis, tres menos que en 2007. La rentabilidad bruta del alquiler (sin plusvalías) subirá a cierre de 2016 al 5,4% (es decir, un 10% contando la revalorización media a un año, como hace el Banco de España, cuya última cifra disponible se sitúa en el 8,3%, 3,9 puntos más que sin plusvalía). 

Más construcción 

La producción de nuevas viviendas aumentará un 31,4% este año, y un 20% adicional en 2017, hasta las 74.381 viviendas. Tímidamente, las grúas vuelven a instalarse en las calles, sobre todo en las zonas más consolidadas, en las que, aunque sigue habiendo algo de stock, éste no se cruza con la demanda, por necesidades y localización más que por precio. “La velocidad de crucero está entre 200.000 y 300.000, eliminando el segmento turístico y segunda vivienda”, asegura el decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, José María Ezquiaga. Es decir, lo normal es construir el triple que actualmente. 

“Con eso se satisfaría la demanda retenida. En estos años se ha retrasado la edad de emancipación y cada vez más jóvenes necesitan vivienda y no acceden a ella, retrasando la formación de familias y reduciendo el número de hijos”, agrega el arquitecto urbanista, Premio Nacional de Urbanismo de 2005. 

Por ello, “es muy necesario robustecer el mercado del alquiler; es algo que tiene que convertirse en una necesidad para los poderes públicos, porque la demanda retenida no va a tener acceso al crédito. No se pueden esperar diez años para hacerlo, porque la generación actual será para entonces una generación perdida”, añade Ezquiaga.

El número de viviendas terminadas también se elevará en torno al 20%, hasta las 68.000 unidades en 2017, según Servihabitat. 

En cuanto a la división territorial de la mejoría inmobiliaria, Cabanillas opina que se darán tres velocidades. “La primera, las zonas en las que hay una demanda alta y la oferta se encuentra en niveles técnicos”. Es el caso de Madrid y Barcelona, donde se está vendiendo mucha más vivienda que en el resto. “En estas ciudades falta oferta y hay que construir cuanto antes, para evitar una inflación incontenible de precios”, como ocurrió en la década ominosa del ladrillo, alerta el CEO de Servihabitat. 

La segunda velocidad del sector residencial se da en “las zonas donde la demanda tira, pero hay stock”, apunta. En ciudades como Málaga, Sevilla o Zaragoza, así como el mercado de vivienda vacacional en Baleares y Canarias, y en zonas más tradicionales de la costa mediterránea, “son también los motores del incremento de precios”. 

Sin embargo, aún existen muchas autonomías cuyo mercado residencial se recupera a una tercera velocidad, más baja, ya que en ellas el precio “continúa ajustándose a la baja o se mantiene estable, debido a que la demanda potencial está mucho más contenida y/o a que disponen de volúmenes de stock todavía considerables”. Por eso hay que destacar que el 72% de las viviendas vendidas en 2016 en España tiene un precio inferior a los 150.000 euros. 

Por autonomías 

Extremadura liderará el encarecimiento de los precios de la vivienda en 2017, con un avance del 7,3%. Le seguirán Aragón (+6,9%), Navarra (+6,7%), La Rioja (+6,2%), Murcia (+5,6%), Islas Baleares (+5,4%), Islas Canarias (+5,4%), Comunidad Valenciana (+5,4%), Castilla-La Mancha (+5,1%) y Asturias (+4,5%). 

El año que viene habrá diez autonomías que crecerán más que la media, franja en la que se queda Cataluña (+4,3%). Las seis regiones en las que la vivienda se encarecerá menos serán Andalucía (+0,7%), Galicia (+1,2%), País Vasco (+1,5%), Cantabria (+3%), Madrid (+2,4%) y Castilla y León (+4,1%). 

Por su parte, País Vasco liderará el crecimiento de las compraventas en 2017, con un 27,1% más que en 2016. Le seguirán Castilla y León (+25,7%), Islas Baleares (+21,4%), Aragón (+18,3%) y Canarias (+17,7%). Por volumen, los grandes mercados serán Andalucía, con 94.964 ventas, Comunidad Valenciana (71.996), Cataluña (71.925) y Madrid (68.444 transacciones). 

Tanto en las Islas Baleares como en Cataluña (debido al mercado de la ciudad de Barcelona y su primera corona metropolitana) se están produciendo incrementos interanuales de ventas y precios superiores a la media nacional. En la Comunidad de Madrid las compraventas se están incrementando por debajo de la media nacional, reflejando una presión menos importante de la demanda que la ejercida en las dos regiones anteriores. “Ante inferiores estímulos procedentes del aumento de las ventas, el precio reacciona con mayor fuerza al alza”, explican desde Servihabitat. 

En Comunidades como Extremadura, Asturias, la Región de Murcia, Castilla-La Mancha, el País Vasco o Aragón, el incremento en las ventas está siendo porcentualmente más elevado que la media española, pero las variaciones de precios son inferiores. Todas ellas son Comunidades en las que los niveles de stock todavía son elevados respecto a su demanda potencial, pero que han comenzado a mostrar una cierta reactivación en las ventas. 

De hecho, hay regiones que en 2016 tienen menos de 20 pisos nuevos en venta por cada 10.000 habitantes, como Madrid (10,6) y Baleares (17,9), mientras que otras superan los 250, como La Rioja (278,5) y la ya mencionada Castilla-La Mancha (269,7). Estas dos últimas tienen mucho más difícil la recuperación inmobiliaria. 

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